Foire aux questions - Frequently asked questions

Cette rubrique est pour vous : VENDEURS et ACHETEURS ...

Vous trouverez un éventail de questions générales ainsi que leurs réponses apportées par nos soins !
Bien évidemment, nous restons à votre entière disposition pour toutes vos questions que vous n'hésiterez pas à nous soumettre par l'intermédiaire de notre formulaire contact ou directement par téléphone ...
Nous rajouterons au fur et à mesure un "lexique" dont chacun pourra profiter à sa guise !

Bonne lecture
Cordialement
Guy Sarragossa, le Gérant - 06 46 69 47 97

Comment fonctionne un mandat ? Quels sont mes obligations de vendeur ?

En France le mandat donné à un Agent immobilier / négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.
Il existe 2 types de mandats dans l'immobilier : mandat de vente et mandat d'acheter...

Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (loi Hoguet). Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération.Un mandat de vente peut être "exclusif","semi-exclusif" ou "simple".
Si le ou les vendeurs font l’objet d’un démarchage à domicile, ils bénéficient d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature de l'engagement.

- Le mandat simple confère à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même.

- Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même à condition qu’il paye un montant équivalent à la commission à l’agence.

- Le mandat "semi-exclusif" confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement à l’exclusivité, le propriétaire garde la faculté de vendre directement par lui-même. Dans ce cas, selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.

L’ensemble de ses mandats sont donnés pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le mandat d'acheter (ou mandat "(de) recherche" ou "d'achat") est confié par un acquéreur selon ses critères à un ou plusieurs mandataires. Il a l'avantage de renverser la commission de l'agence à la charge de l'acquéreur. Ainsi l'acquéreur ne payera pas les frais de notaire sur le montant de cette commission.

Tous les types de mandats confèrent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.
Obligations du Mandant : Fournir toutes les pièces pouvant concourir à la bonne commercialisation de l'immeuble (titre de propriété, plan, clé, notice descriptive...) et surtout s'engage a signer aux prix,charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente,éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
Obligation du Mandataire : Mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction ( activation de son réseau, prospection...)

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics obligatoires doivent impérativement être valide pour permettre la signature de l'avant-contrat ainsi les futurs acquéreurs disposeront des informations relatives aux biens qu'ils achètent ... Exception: La vignette energétique qui doit être présente dès la mise en vente d'un bien...Les vendeurs déclareront (lors du compromis de vente) et le cas échéant garantiront la surface Loi carrez ainsi que les différents diagnostics préalablement certifié par un géomètre expert ...

Amiante :

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997.Ce diagnostic est donc obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997.Un diagnostic amiante sera nécessaire lors de toute vente d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Diagnostic DPE :

Depuis 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a pour objectif de dresser un bilan complet de la consommation d'énergie d'un bien immobilier.Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit, en plus d'analyser le potentiel énergétique d'un bâtiment, proposer au propriétaire un certain nombre derecommandations destinées à limiter les déperditions thermiques de leur bien immobilier. Visant également à augmenter le pouvoir d'achat des ménages, ces conseils revêtent une importance considérable lorsque l'on sait que plus des deux tiers des logements français sont considérés comme étant en surconsommation d'énergie (classe E, F et G sur une échelle de valeurs allant de A à G).Si le propriétaire a obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (diagnostic DPE) tant pour une vente que pour une location, ce diagnostic immobilier ne revêt toutefois qu’une valeur informative.

Diagnostic Electrique :

Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique dispose d'une durée de validité de 3 ans. Il permet d’identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de porter atteinte à la sécurité des personnes.Il permettra l’exonération du vendeur de la garantie du vice caché.Le vendeur devra fournir un diagnostic électrique de son installation intérieure d’électricité au futur acquéreur si celle-ci date de plus de 15 ans.

Diagnostic gaz :

Depuis le 1er Novembre 2007 (décret n°2006-1147 du 14 Septembre 2006 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz) le vendeur d’un bien immobilier équipé d’une installation fixe datant de plus de 15 ans doit, lors d’une transaction du logement, fournir ce diagnostic immobilier spécifique.Ce contrôle a pour but de déceler les risques éventuels des appareils et/ou de l’installation intérieure de gaz pour la santé et la sécurité des occupants du logement.Le diagnostic gaz produit lors de la transaction d'un bien immobilier ne devra pas dater de plus de 3 ans avant l'acte de vente. La présence d'un diagnostic permettra au vendeur de se voir exonéré de la garantie pour vice caché.

Diagnostic Loi Carrez :

La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.La loi impose à tous vendeurs d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) de mentionner la superficie privative.

Diagnostic plomb :

Chaque bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un diagnostic immobilier plomb qui devra être annexé à une éventuelle promesse ou acte authentique de vente. Le diagnostic plomb présente deux périodes de validité en fonction de la transaction envisagée pour le bien concerné.Validité d’un diagnostic plomb nécessaire à une vente : si la présence de plomb a été détectée au sein du logement, le diagnostic plomb joint à l’acte de vente doit avoir été effectué depuis moins d’un an. Dans le cas contraire (absence de plomb), le diagnostic plomb initial conserve une validité illimitée (mais devra toutefois être annexé aux autres diagnostics obligatoires.Validité d’un diagnostic plomb nécessaire à une location : lors de la signature d’un contrat de location, le bailleur devra présenter au futur locataire un diagnostic plomb datant de moins de 6 ans.

Diagnostic termites :

Le décret du 3 juillet 2000 vise à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites.Lors de la vente d'un bien immobilier localisé en zone sensible, un diagnostic termite (ou état parasitaire) devra être adjoint à l'acte de vente.Auparavant fixée à 3 mois, depuis le 23 décembre 2006, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement a porté à 6 mois la limite de validité d'un diagnostic termite (ou état parasitaire) présenté lors de la vente d'un bien immobilier.

Pourquoi la vignette dpe doit-être présent lors de l'annonce de mise en vente d'un bien ?

Affichage du DPE - Diagnostic de Performance Energétique - Obligatoire à compter du 01/01/2011
Sur l'ensemble des annonces immobilières, petites annonces presse ou internet, fiches vitrines, proposant des biens immobiliers à la vente ou à la location.

Ce qu'il faut savoir :

  • Le DPE moyen du parc immobilier français a une catégorie énergétique de E.
  • Les immeubles neufs actuellement construits se situent généralement en catégorie C.
  • Les nouvelles constructions BBC "bâtiment basse consommation" devraient atteindre la catégorie B.
  • Les diagnostics sont établis à partir de logiciels agréés dans lequel l'expert entre un certain nombre de données: (année de construction, superficie, étage, hauteur sous plafond, surface vitrée, exposition....) et ce logiciel donne un résultat ... Il existe plusieurs logiciels agrées qui donnent parfois des différences de résultat de l'ordre de 20%, avec les mêmes données.
  • Il ne s'agit pas d'un audit personnalisé du logement, car l'expert n'est pas habilité à sonder les murs, et ne peut donc pas prendre en compte la réalité de chaque bien.Les résultats fournis sont des moyennes et ne correspondent pas forcément à la réalité de la consommation constatée par les occupants du bien immobilier.

A quoi cela sert-il ?

  • A sensibiliser l'opinion publique sur la qualité énergétique d'un bien immobilier et développer ainsi la notion de valeur verte d'un bien immobilier.
  • A créer un critère de comparaison supplémentaire pour les biens immobiliers ( Intention louable, mais parfois faussée du fait du manque de performance de l'outil mis en place..).
  • A inciter les propriétaires à faire des travaux de rénovation et d'isolation, par la sanction du marché et des aides fiscales incitatives ( Eco-prêt à taux zero,montant supérieur du PTZ,...)

Ma maison est louée, puis-je la vendre ?

Rien ne vous interdit de la vendre ...mais avec le locataire à l'intérieur tant que son bail n'est pas terminée.Ils vous appartiendra de le prevenir et de lui signifier par courrier AR : 6 mois avant la fin de son bailde la mise en vente de celle-ci pour lequel il devra purger son droit de prémption d'achat prioritaire en tant que locataire en place ...

LE DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Ce droit de préemption s'applique seulement dans le cas d'un congé pour vente délivré à l'issue du bail ; si le propriétaire décide de vendre son logement en cours de bail aucune préférence sur l'achat n'est conférée au locataire. C'est le mécanisme de la loi du 31 décembre 1975 qui s'appliquera éventuellement.

Définition

Par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre donné par le propriétaire à son locataire, à l'issue du bail, vaut offre de vente du logement au profit du locataire. Ce dernier bénéficie ainsi d'un doit de préférence couramment qualifié de droit de préemption : à conditions égales (de prix notamment), le locataire a une priorité sur les autres candidats à l'acquisition du logement.Le droit de préemption du locataire s'appliquez quelle que soit la qualité du bailleur, personne physique ou morale, et quelle soit également la qualité du locataire.Le bailleur n'a pas à justifier les raisons pour lesquelles il souhaite vendre le logement. Il n'est pas non plus tenu de faire la preuve qu'il est sur le point de trouver un acheteur.

PROCEDURE

Offre de vente

Lorsqu'il a donné en vue de la vente du logement, le congé, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier, doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée.Lorsqu'un propriétaire désire vendre l'ensemble de sa propriété (vente "en bloc") alors qu'il en loue une partie (en l'espèce, une maison de gardien), il doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local loué. La proposition de vente d'un ensemble de biens à un prix global méconnaît donc le droit de préemption reconnu au locataire sur le logement loué et le congé pour vente est nul.Il doit également reproduire les dispositions des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.Toutefois, s'agissant de conditions de formes édictées dans un but de protection du locataire, la jurisprudence tend à considérer le congé comme valable dès lors que l'absence d'une des mentions légales ne cause pas de préjudice (ne fait pas grief) au locataire. Ainsi jugé : alors que le locataire n'avait jamais prétendu exercer le droit de préemption (C.A., Paris, 15 sept. 1989) ;quand un bailleur voulait faire annuler le congé qu'il avait adressé à son locataire alors que ce dernier avait accepté l'offre et ne se prévalait pas de la nullité du congé C.A., Paris, 29 juin . 1988) ;alors que le bailleur avait régularisé par un nouveau congé régulier mais tardif, du fait que le locataire avait fait connaître son intention d'accepter le congé et de quitter les lieux C.A., Paris, 13 nov. 1985).

Réponse du locataire

Correctement libellé, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant une durée de deux mois, c'est à dire pendant les deux premiers mois des six derniers du bail.

Refus du locataire

A l'expiration du délai de préavis le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai de deux mois est déchu de tout titre d'occupation sur le logement et doit donc quitter les lieux. Une acceptation tardive de l'offre, dans le délai de préavis mais après expiration de son délai de validité, ne permet pas, en principe, de régulariser la situation du locataire.

Acceptation du locataire

S'il accepte l'offre de vente, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Toutefois, s'il envisage de recourir à un prêt pour financer son acquisition, le locataire doit préciser cette intention dans sa réponse au propriétaire. Dans ce cas, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente et subordonnée à l'obtention du prêt ; le délai de réalisation de la vente passe de deux mois à quatre mois. Si, à l'expiration du délai fixé pour la réalisation de l'acte de vente (deux mois ou quatre mois selon le cas), celle-ci n'est pas intervenue, l'acceptation de l'offre de vente est réputée nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Contrôle des conditions de la vente à un tiers

Pour les congés reçus à partir du 1er janvier 1995, la loi du 21 juillet 1994, modifiant l'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989, organise non pas un droit de substitution fonctionnant après la vente, mais une sorte de second droit de préemption préalable à la vente.
Le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente doit, si le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire les conditions et le prix de la vente envisagée. Cette notification doit être effectuée, à peine de nullité de la vente, à l'adresse indiquée par le locataire au bailleur ou, à défaut, à l'adresse des locaux qui font l'objet de la location ; elle doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Cette notification vaut de nouveau offre de vente au profit du locataire pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. Comme lors de la réception du congé, si le locataire accepte la nouvelle offre de vente, il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse, d'un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à l'emprunt, son acceptation de l'offre est subordonnée à l'obtention du ou des prêts, cette notification entraîne prolongation du délai qui est ainsi porté à quatre mois. Si, à l'expiration du délai fixé pour la réalisation de l'acte de vente celle-ci n'est pas intervenue, l'acceptation de l'offre de vente est réputée nulle et le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Exclusions

Par ailleurs, la loi comporte deux cas dans lesquels le droit de préemption ne s'applique pas (L.6 juill. 1989 préc., art. 15-II, der.al.) : lorsque la vente s'effectue entre parents jusqu'au troisième degré inclus. L'acquéreur doit alors occuper le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis. Il a été jugé que cette exclusion s'applique également lorsque le locataire est un parent au troisième degré du propriétaire ;lorsque la vente porte sur un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou déclaré insalubre.

Si je ne vend pas ma maison, je n'hésiterai pas à la mettre en location ! ...

Effectivement , vous avez toujours l'opportunité de la mettre en location, ce qui vous permettra d'être propriétaire de 2 biens... Celui loué qui devrait rembourser le crédit en cours et la nouvelle (certainement un peu plus chère..Généralement on cherche à s'agrandir... !) avec un remboursement plus important!...
Vous profiterez dans le cas suivant de la "différence" de remboursement (ex: maison louée à 1000 € et la nouvelle maison a 1500 € en crédit mensuel ) soit seulement 500 € a débourser ...!
Vous disposerez quelques années plus tard de 2 biens quasiment payés en fonction des échéances de vos prêt contractés. Important : Le second bien sera assujetti à la plus-value en cas de vente dans les 15 ans de la date d'achat initial... Tout semble parfait, mais ATTENTION dans un cas malheureux, de bon payeurs (jusqu'à lors) peuvent "perdre" leur job , ne quitterons pas le logement car ils ne disposeront pas de moyens financiers et garanties nécessaires pour relouer ailleurs.
Si une procédure d'expulsion est enclenchée (delai moyen 1,5 à 3 ans). Il vous faudra être "armés" financièrement pour faire face au remboursement des 2 prêts + la procédure en cours sans compter le "possible"'état dans lequel vous pourriez récupererez votre maison !
Heureusement, que ce cas particulier relaté reste "rare", mais nous pensons que la location de biens est un métier de l'immobilier réservé à des professionnels qui peuvent proposer des assurances en cas de non-paiement des loyers !

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier, vous serez très certainement amené à réaliser un compromis de vente.
Généralement effectué trois mois avant la signature devant notaire du contrat de vente définitif, le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un engagement pris tant par le vendeur que l'acheteur. En signant cet avant-contrat, les deux parties s'engagent donc, l'une à vendre et l'autre à acheter, le bien immobilier au prix convenu. D'un point de vue juridique le compromis de vente équivaut à une vente, chacune des parties se doit donc d'en connaître les tenants et les aboutissants.
En apposant sa signature sur le compromis de vente, l'acquéreur s'engagera également à verser au vendeur un acompte sur la vente future. Cette somme est généralement fixée entre 5 et 10% du prix d'achat du bien immobilier.

Comment effectuer un compromis de vente

Afin de réaliser votre compromis de vente, deux solutions s'offrent à vous : faire appel à un notaire ou effectuer la procédure sous seing privé.

Compromis de vente sous seing privé :

Rien ne vous oblige à passer devant un notaire pour signer votre compromis de vente. Outre une économie de frais, cette solution offre l'avantage de la rapidité. Vous ne bénéficierez toutefois pas des conseils du notaire en cas de difficultés. Afin de remplir un compromis de vente sous seing privé, il est fortement conseillé de s'inspirer de modèles types.

Compromis de vente devant notaire :

Vous pouvez choisir de prendre rendez-vous auprès de n'importe quel notaire, que ce soit celui de l'acheteur ou du vendeur. Il est toutefois recommandé d'établir le compromis de vente en présence du représentant des deux parties. Si le recours à un notaire impose quelques frais, vous bénéficierez cependant des avantages liés à son statut d'officier public (conseils de spécialiste, assurance, etc.).
Dans le cas ou l'une des parties ne disposent pas de notaires, Ma Maison Ma Villa pourra vous proposer les coordonnées d'un notaire "partenaire".

Le compromis de vente pas à pas

Après s'être entendus sur le prix de vente du bien immobilier, vendeur et acquéreur optent pour un compromis de vente rédigé, soit devant notaire, soit sous seing privé.
L'acheteur dispose de 7 jours de rétractation s'il souhaite mettre fin à la vente sans justification (à compter de la réception de son exemplaire si le compromis est effectué sous seing privé ou le lendemain de la signature en cas de passage devant notaire).
Dès la fin du délai de rétractation, le futur acquéreur remet un chèque d'acompte au vendeur (5 ou 10% du montant de la transaction totale).Si l'obtention d'un prêt immobilier est définie comme condition suspensive du compromis de vente, 45 jours à compté de la signature seront affectés à l'acheteur afin d'obtenir le financement nécessaire. Ne pas pouvoir répondre à une condition suspensive peu mettre fin à la vente (voir le chapitre sur les conditions suspensives).
Le vendeur, quant à lui, devra remettre à l'acheteur l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires à cette transaction.
Enfin, s'il s'agit d'un logement en copropriété, le vendeur fournira à l'acquéreur le compte rendu des deux dernières assemblées générales ainsi que le règlement de copropriété.

Conditions suspensive d'un compromis de vente

Le compromis de vente, tout comme une promesse unilatérale de vente comporte des conditions suspensives. Parmi celles-ci, se retrouve généralement une clause d'obtention de prêt pour financer le bien. Autrement dit le compromis de vente peut devenir caduc, si l'acquéreur n'a pas obtenu le financement nécessaire à l'acquisition.
En l'absence de crédit immobilier, le compromis de vente est considéré comme n'ayant jamais existé. Dans le cas où cette clause est retenu, ou lorsque toute autre condition suspensive valable mentionnée dans le compromis est applicable, le dépôt de garantie devra être restitué à l'acquéreur. Le vendeur sera alors délié de ses engagements et pourra chercher un nouvel acquéreur.

L'acte authentique

La signature de l'acte de vente définitif est la dernière étape du processus de vente d’un bien.
Elle intervient lorsque toutes les formalités qui suivent la signature de l'avant-contrat ont été effectuées.

Seul un Notaire peut rédiger ce document et procéder à la séance de signature : on parle dans ce cas d’un acte notarié ou acte authentique.
Quand toutes les conditions de la vente sont réunies, le vendeur et l’acheteur d’un bien doivent passer devant un notairepour signer l'acte de vente définitif.

En principe, c'est le notaire du vendeur qui se charge de cette signature.
Cependant, l'acheteur peut aussi solliciter son notaire sans que cela occasionne de dépense supplémentaire.
Les honoraires seront en effet partagés entre les deux notaires, en fonction d'accords qui leur sont propres.
La signature de l’acte de vente engage définitivement le vendeur et l'acheteur.
Il s’agit du moment-clé de la transaction où le vendeur transfère la propriété du bien à l'acquéreur et où l’acheteur paie le prix de vente convenu.
Le prix du bien ainsi que les frais de notaire doivent en effet être réglés au moment de la signature.
L'acquéreur reçoit généralement les clés de son nouveau logement chez le notaire.
Cependant, il est possible de prévoir un délai supplémentaire avant l’entrée du nouveau propriétaire dans les lieux (à condition que l’acheteur en ait été informé dès l’avant-contrat et qu’il ait accepté cette clause).

Dois-je mettre en concurrence les banques dès la signature de mon compromis de vente ?

Absolument ! Comme vous l'avez fait dans la recherche de votre maison, il est bon de faire "jouer" la concurrence !...
Mais rien ne vous y oblige !
Certains, en parfaite entente avec leur banquier depuis des années ne rechercheront pas d'autres organismes de prêt !
D'autres tenteront leur demandes auprès de différentes banques et déposeront plusieurs dossiers.
Vous aurez aussi la possibilité de rencontrer des sociétés de courtage qui sont de véritables spécialistes du prêt immobilier et qui sur laquantité de prêt obtenus annuellement pourront vous faire profiter de taux préférentiels et sauront en fonction de votre profil qu'elleest la banque la plus adaptée.

Attention : Ne pas rencontrer plusieurs courtiers qui risquent de faire plusieurs demandes simultanées aux mêmes banques (qui n'apprécie guère les multi-demandes et donc la compétition !)

Quels travaux intérieurs ou extérieurs peut-on réaliser sans demande administrative ?

Il faut différencier deux catégories de travaux :

  • - ceux qui entrent dans le champ d'application du permis de construire
  • - ceux qui en sont exclus ; seule une déclaration de travaux sera nécéssaire pour la mairie de votre résidence...

Les travaux qui entrent dans le champ d'application du permis de construire

"Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L 422-1 à L. 422-S". "Le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires".

Travaux exemptés du permis de construire mais soumis à déclaration

Sont également exemptés du permis de construire les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire.
Un décret en Conseil d'État précise la nature et l'importance des constructions, travaux et installations concernés. Les exemptions instituées par le présent article ne dispensent pas du respect des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'occupation du sol énumérées à l'article L, 421 3". "Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire, à l'exception de ceux couverts par le secret de la dépense nationale, font l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux."

Les exceptions au régime général, exemptant de permis de construire :

  • - les piscines non couvertes
  • - les constructions ou travaux n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante
  • - qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle
  • - ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors œuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés"

Je veux construire ma piscine ! Quels sont les démarches ?

Formalités pour votre piscine

Avant de vous lancer dans la construction d'une piscine , il faut vous renseigner en mairie sur la présence ou non d'un POS et si oui, savoir ce qu'il précise et pour un lotissement, consulter le cahier des charges...

La construction d'une piscine ne nécessite aucune formalité dans les cas suivant :

Si le P.O.S. n'indique rien qui soit en contradiction avec le projet.
Si la piscine est non couverte, d'une surface inférieure à 100 m²
S'il ne s'agit pas d'un lotissement, et sous réserve du droit des tiers :
Il en est de même en l'absence de P.O.S. , lorsque rien ne vient s'opposer à l'application des règles générales de l'urbanisme.
Une déclaration préalable en mairie :
Si la piscine envisagée nécessite une déclaration préalable de travaux en raison du P.O.S., du cahier des charges d'un lotissement ou autres...), vous devrez remplir un formulaire (Cerfa PC 156) disponible en mairie en joignant les pièces demandées (plan de situation, plan de masse, éventuellement une photographie des lieux).

Il faut distinguer :

1° - LES PISCINES HORS-SOL

Ces constructions légères, démontables n'entrent pas dans le champ d'application du permis de construire (la construction n'étant pas permanente ). Si la piscine n'excède pas 0,60 m de hauteur par rapport au sol naturel aucune autorisation n'est à demander. Si, par contre, la surélévation dépasse 0,60 m ( terrasses incluses), une déclaration de travaux est nécessaire. Le Manuel de Permis de Construire précise que les piscines hors-sol dont "la surface de bassin est inférieure à 20 m2, d'une hauteur de parois inférieure à I m et dont la distance minimum avec les limites de propriété est de trois mètres", ne sont pas soumises à déclaration.

2° - LES PISCINES NON COUVERTES

En application des dispositions de l'article R. 422-2 k du Code de l'Urbanisme, les piscines non- couvertes sont exemptées de permis de construire sur l'ensemble du territoire et soumises au régime de la déclaration de travaux. "En fait, il est généralement admis que les piscines fixes enterrées ou semis-enterrées d'une surface d'eau inférieure à 100 m'² et réalisées dans les conditions rappelées en page 57 du Manuel du Permis de Construire, soient considérées comme exclues du champ d'application de ce permis et, par conséquent, non soumises à déclaration." Le rappel du principe de la soumission au régime déclaratif des piscines non-couvertes ne remet pas en cause cette tolérance administrative admise de très longue date". Cette surprenante "tolérance administrative" est très peu mentionnée sur le terrain. Or dans bien des cas, (sous réserve, des règlements propres aux P.O.S., aux législations diverses, aux lotissements et aux droits des tiers qui imposent une déclaration de travaux ou permis de construire), la construction d'une piscine n'exige aucune formalité. Les piscines non-couvertes sont considérées comme des constructions, et non comme un "bâtiment" . Donc tout règlement traitant de distances séparatives et s'appliquant à des bâtiments, par exemple, ne concernent pas la piscine. S'il est question de construction par contre, la piscine est concernée. Pour interdictions de construire sur un terrain en raison d'une servitude liée au POS ou d'une servitude d'utilité publique, il faut vérifier si le texte fait mention de bâtiment ou de construction.

3° - LES PISCINES COUVERTES

Plusieurs cas peuvent se présenter :

  • - Les piscines couvertes réalisées dans un bâtiment existant "lorsqu'ils n'ont pas pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires" sont considérées comme exclues du champ d'application du permis de construire. Construire une piscine dans un bâtiment existant à usage d'habitation ne modifie pas la destination l'immeuble.
  • - Une piscine réalisée sur un terrain déjà bâti et offrant une surface hors-œuvre brute de moins de 20 m² n'est soumise qu'au régime déclaratif.
  • - Pour les abris de piscine il faut différencier :
  • - Les constructions ayant pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors-œuvre brute inférieure ou égale à 20 m2. Dans ce cas une déclaration de travaux est nécessaire (article R. 422-2 du Code de l'Urbanisme)
  • - Les constructions de surface supérieure à 20 m². Dans ce cas un permis de construire est nécessaire.

Une fois de plus le critère de "caractère permanent ou non de la construction" entre en jeu. Si un abri est démontable (et réellement démonté), il n'est soumis à aucune formalité. La déclaration est présentée par le propriétaire du terrain ou par son mandataire. Elle est soit déposée en mairie contre décharge soit envoyée en recommandé avec accusé de réception. Dans les huit jours suivant la réception de la déclaration en mairie, le maire affiche un exemplaire de celle-ci en indiquant la date possible d'exécution des travaux (article R. 422-10). "A l'issue de l'instruction, si aucune notification de décision n'est nécessaire, I'affichage est maintenu pendant au moins un mois à partir de la date à laquelle les travaux peuvent être engagés ; en cas d'opposition, la déclaration est simplement retirée de l'affichage; en cas de notifications de prescriptions, il en est fait mention dans l'encadré prévu à cet effet sur l'exemplaire affiché, qui demeure affiché encore un mois au moins...

REGLEMENTS DIVERS

Il faut encore prendre en compte les règlements émanant de situations diverses. - D'autres législations sont à contrôler lors de la construction d'une piscine. L'avis de l'architecte des Bâtiments de France peut être requis pour les monuments historiques, sites classés ou inscrits, périmètres de construction... Consultez, la mairie qui vous fournira toutes les précisions nécessaires.
Dans les lotissements , le cahier des charges est à respecter: ces règles se superposent aux règles du P.O.S, applicables sur le terrain. En cas de contradiction entre ces règles, c'est la règle la plus stricte qui s'applique. Les règles propres au lotissement s'appliquent durant dix ans après la date d'autorisation de lotir dès lors qu'un plan d'occupation des sols est approuvé. Il est impératif de prendre connaissance du cahier des charges, avant tout début de construction dans un lotissement.

Ancienne servitude active... Peut-on les supprimer définitivement ?

En cas d'entente avec vos voisins, et du fait de la non utilisation, il est possible d'établir un acte de résiliation du droit de passage, conventionnellement, les parties peuvent toujours renoncer à une servitude, cela est bien sur une application du principe sur la liberté des conventions...

S'agissant, d'un droit réel immobilier, il faut un acte notarié, publié à la conservation des hypothèques.
Autrement, une servitude, s'éteint par le non-usage pendant le délai de 30 ans, et ceci conformément à l'article 706 du Code civil,
Naturellement, question de fait, il faudra établir le point de départ du délai de 30 ans,
Attention : Dans les résidences récentes, souvent les servitudes annotés dans le reglement de co-propriété demeureront et pourront difficilement être supprimer !

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